מחירי נדל"ן לפי רחוב: מפרידים עסקה, מודעה והערכת שוק

שלושה מספרים נקראים "מחיר" ואינם אותו דבר: עסקה רשומה היא אירוע שקרה, מחיר במודעה הוא בקשה שעדיין לא נענתה, והערכת שווי היא תוצר של שיטה. לכל אחד מהם יוצר אחר, תאריך אחר ורמת דיוק גיאוגרפית אחרת, ולכן הם צריכים שלוש טבלאות.

זהו תיאור טכני של מודל נתונים, ואינו ייעוץ שמאי, השקעתי או משפטי.

שלושה מספרים, שלושה יוצרים

זו לא הבחנה תיאורטית. היא קובעת איזו שאלה כל מספר יכול לענות עליה, ובאיזה תנאי מותר להשוות בין שניים מהם.

השורה האחרונה היא זו שנפגעים ממנה. מי שרוצה לדעת מה שולם ומסתכל על מודעות מקבל תשובה על ציפיות המוכרים. מי שרוצה לדעת מה מוצע היום ומסתכל על עסקאות מקבל תשובה על מה שנסגר לפני חודשים.

למה שלושת המספרים לא מסכימים ביניהם?

כי הם לא מודדים את אותה אוכלוסייה, ולא באותו רגע. הפער ביניהם הוא מידע, ולא רעש שצריך למצע.

• אוכלוסייה שונה: עסקאות קיימות רק לנכסים שנמכרו. נכס שפורסם ולא נמכר לא ייכנס לעולם לטבלת העסקאות, גם אם המחיר שלו מלמד משהו.
• כיוון שונה: מחיר במודעה נוטה לרדת לאורך זמן עד לסגירה, כך שהמרחק בין המודעה לעסקה תלוי בכמה זמן עבר.
• חיתוך שונה: מודעה נעלמת כשהיא יורדת, ואם לא צילמתם אותה בזמן אין לכם ראיה שהיא הייתה שם.
• קיבוע זמן שונה: הערכה מתייחסת למועד קובע אחד, גם אם הריצה שלה נעשתה חודש אחר כך.
• ניסוח שונה: הערכה עונה על "כמה שווה", עסקה עונה על "כמה שולם", ומודעה עונה על "כמה מבקשים".

לכן ממוצע של מחיר מודעה ומחיר עסקה הוא מספר בלי מובן. הוא לא מייצג עסקה, לא מייצג מודעה, ואי אפשר להסביר מה הוא. השוואה כן אפשרית, אבל היא צריכה להיות מוצגת כפער בין שני מדדים ולא כמספר אחד.

למה רמת רחוב שוברת את המספרים?

רחוב הוא יחידת אגרגציה מפתה, כי אנשים חושבים במונחי רחוב. הבעיה היא שהנתונים לא נבנו סביבה, ושתי מגבלות נפרדות מתנגשות שם.

הראשונה היא כמות. רחוב טיפוסי מייצר מספר בודד של עסקאות בשנה. חציון על ארבע תצפיות רגיש לחלוטין לכל אחת מהן, וטווח סמך על מדגם כזה יהיה רחב מכדי להיות שימושי. ההשלכה המעשית: מציגים ספירה לצד כל חציון, ומסתירים את המספר לגמרי מתחת לסף תצפיות שנקבע מראש.

השנייה היא רזולוציה גיאוגרפית. רישום מקרקעין נשען על גוש וחלקה, וקובץ הבעלויות של משרד המשפטים ב-data.gov.il אכן מפרסם את השדות "גוש", "חלקה", "תת חלקה", "תיאור שיטה" ו"סוג בעלות" - כמעט 2.87 מיליון שורות. אבל בפלח של 5,000 השורות הראשונות שבדקתי, "תת חלקה" הוא 0 ב-4,998 מהן. חלקה מזהה קרקע, ובבניין מגורים עשרות דירות חולקות אותה חלקה. בלי תת חלקה מאוכלסת אי אפשר לרדת מרמת מגרש לרמת דירה, וזו עבודה נפרדת ולא המרה.

• שומרים גוש וחלקה כמפתח, ולא כתובת טקסטואלית.
• שומרים גם את הכתובת הגולמית כפי שפורסמה, כראיה.
• מודדים כמה מהשורות ניתנות לשיוך לרחוב, ומדווחים את השיעור הזה בדוח.
• מציגים ספירת תצפיות לצד כל מספר מסכם.
• קובעים סף תצפיות מינימלי שמתחתיו לא מציגים חציון בכלל.

איך מודלים את זה בלי עמודת מחיר אחת

הכלל הוא שכל שורה מתעדת תצפית, ותצפית נושאת איתה את הסוג שלה. אין טבלת נכסים עם מחיר. יש טבלת תצפיות שמצביעה על נכס.

1. טבלת עסקאות: מזהה נכס, מועד עסקה, מועד פרסום, סכום, סוג עסקה, מקור.
2. טבלת מודעות: מזהה נכס, מועד העלאה, מועד דגימה, מחיר מבוקש, סטטוס, מקור.
3. טבלת הערכות: מזהה נכס, מועד קובע, ערך, שיטה, גרסת שיטה, יוצר.
4. טבלת ישויות נכס עם המפתחות הגיאוגרפיים בלבד, בלי אף מחיר.
5. תצוגה מאוחדת שמוסיפה עמודת סוג תצפית, ואינה מאפשרת סיכום בלי סינון לפיה.
6. שדה יוצר בטבלת ההערכות שמבחין בין שמאי מורשה לבין פלט מודל.

השלב השישי הוא זה שנשכח. הערכה של שמאי היא חוות דעת של אדם עם רישיון שאפשר לאמת מול קובץ רשימת השמאים, שבו יש 3,105 שורות עם שם, מספר רישיון, מספר תיק ועיר. פלט של מודל הוא חישוב, ואין לו מספר רישיון. שתי השורות ייראו זהות בטבלה אם לא הפרדתם ביניהן, ואז מישהו יצטט מודל כאילו היה חוות דעת.

מה עושים כשהמספרים סותרים זה את זה

לא ממצעים. קוראים את הפער, כי הוא בדרך כלל אומר משהו על השוק או על הנתונים, ובשני המקרים כדאי לדעת מה.

• מודעה גבוהה בהרבה מעסקאות אחרונות באותו אזור: פער ציפיות, או נכס שאינו בר השוואה.
• עסקאות גבוהות ממודעות: לרוב סימן שהעסקאות ישנות יותר מהמודעות ולא שהשוק ירד.
• הערכה שרחוקה משתיהן: כדאי לבדוק את המועד הקובע לפני שמסיקים משהו על השיטה.
• שינוי חד בחודש האחרון בעסקאות: כמעט תמיד נתונים שטרם הגיעו, ולא שוק שנעצר.
• שתי עסקאות באותה חלקה בהפרש קטן ובסכומים רחוקים: בדיקה של סוג העסקה לפני כל מסקנה.

הרקע על מקורות רשמיים לעומת אתרי מודעות מפורט באיסוף נתוני נדל"ן ממדלן, הצד המעשי של איסוף מודעות באיסוף מודעות נדל"ן, והמקרה הספציפי של לוח יד2 במדריך לאיסוף מודעות מיד2.

מקורות

• הנתונים על הבעלויות במקרקעין, משרד המשפטים - data.gov.il
• רשימת שמאי מקרקעין, משרד המשפטים - data.gov.il
• מאגר עסקאות נדל"ן